“Sempre há oportunidade no mercado imobiliário. É só uma questão de encontrar essa oportunidade no mercado atual” (Samantha DeBianchi).

Mercado imobiliário: como funciona o setor para o investimento em imóveis

Segmento conta com investimentos que podem oferecer oportunidades para quem busca estabilidade, apesar de adversidades no cenário econômico

O mercado imobiliário apresenta oportunidades muito atrativas para quem está em busca de uma boa rentabilidade. Afinal, essa também pode ser uma forma de construir um patrimônio seguro, lucrativo e mais estável.

Considerando que o assunto gera algumas dúvidas muito frequentes, reunimos por aqui uma série de informações, caso esteja pesquisando ou pensando em investir no mercado de imóveis. 

O que é o mercado imobiliário?

É o segmento onde ocorrem transações de bens imóveis. Ou seja, quando alguém compra, vende ou aluga algum desses bens, consequentemente, está participando de uma negociação do mercado imobiliário. 

O que é um bem imóvel?

É considerado um bem imóvel a propriedade que, como o próprio nome diz, não pode ser movida de um lugar para outro. Pelo menos não sem que haja alguma alteração em sua estrutura.

Veja alguns exemplos de bens imóveis:

• Terrenos, no qual estão incluídos:
  • Superfície;
  • Subsolo;
  • Espaço aéreo, que pode ser usado de acordo com os limites de construção; do município onde está localizado;
  • Plantações;
  • Elementos naturais dentro do espaço, como árvores e frutos.
• As próprias construções feitas sobre um terreno, como:
  • Casas;
  • Prédios, que envolvem:
    • Apartamentos;
    • Salas comerciais;
    • Boxes de garagem;
  • Depósitos;
  • Galpões;
  • Pavilhões.

Esses imóveis podem servir tanto para fins pessoais, como moradia ou acomodação de objetos, quanto para atividades comerciais e empresariais, como instalação de uma lojas, escritórios, fábricas ou depósitos, por exemplo.

Valor de um bem imóvel

O valor de um bem imóvel é sempre variável e depende de diversos fatores que dizem respeito não apenas à propriedade em si, seja um terreno, uma casa, um apartamento ou uma sala comercial. 

Combinados, esses diversos fatores influenciam na valorização de imóvel. Ou na sua desvalorização. Entre eles estão:

• Localização;
• Potencial de investimentos no bairro ou nas redondezas;
• Infraestrutura e qualidade da construção;
• Momento econômico, algo que influencia, por exemplo, as taxas de financiamento imobiliário.

Valor venal

Importante diferenciar, porém, o valor de transação de um imóvel do valor venal que ele tem, pois muitas pessoas têm dúvidas nesse sentido. Eles podem ou não ser iguais. 

O valor venal, na verdade, é uma estimativa de preço de um imóvel feita pelo Poder Público para a sua transação, com base em uma análise feita pela prefeitura da cidade em que a propriedade está localizada. Cada prefeitura possui uma base própria de cálculo para a definição desse valor.

Além de servir como um ponto de partida para proprietários de imóveis definirem o preço de venda de suas propriedade, e compradores terem uma base de quanto irão gastar, o valor venal é usado para o cálculo de impostos relacionados àquele bem, como o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana). 

Como funciona o mercado imobiliário?

Historicamente, o mercado imobiliário funciona em quatro fases bem distintas, que não numeramos abaixo porque elas formam um ciclo que sempre se repete na mesma ordem:

Recuperação

É a fase com a maior taxa de vacância (imóveis vagos). Mas que, por sua vez, começa a registrar um aumento na procura. Ou seja, é o momento em que a oferta e a demanda alcançam um nível mais equilibrado. Os preços começam a se estabilizar ou mesmo a subir, como no caso dos aluguéis. 

Expansão

A demanda passa a crescer numa velocidade maior que a oferta e a vacância diminuiu. O que impulsiona o surgimento de novos empreendimentos imobiliários. Como as novas construções levam tempo para ficarem prontas – em média cinco anos – há um desequilíbrio que gera aumento nas novas unidades e também nos aluguéis. Ao longo dessa fase, aumenta-se, também, o estoque de imóveis, o que leva à próxima fase do ciclo.

Sobreoferta

O desequilíbrio entre a oferta e demanda começa a crescer. O estoque de imóveis se torna maior do que o mercado pode absorver, gerando a necessidade de negociação dessas unidades. Com isso, há uma natural diminuição no volume de novas construções, pois o momento se torna mais favorável à compra de imóveis já prontos do que à aposta em imóveis na planta. 

Recessão

Momento em que a oferta alcança um nível tão superior à demanda, que os imóveis vagos passam a significar prejuízo para as construtoras e incorporadoras. O cenário, aliado a um contexto econômico mais duro, com altas taxas de desemprego, implica em perda de capital e diminuição dos investimentos na construção civil. O mercado tenta se adequar diminuindo preços, tornando o momento favorável para a compra e para a negociação do preço do aluguel.

Como estudar o mercado imobiliário para investir em imóveis?

Se você pretende se tornar um investidor no mercado imobiliário, é preciso fazer estudo sobre o segmento, para poder identificar as melhores oportunidades e investir seus recursos com segurança. Afinal, comprar um imóvel para investimento demanda um aporte inicial de dinheiro muito grande. E é algo que precisa ser feito após muitas ponderações.

E para a tomada de decisão pela compra de um imóvel visando o lucro, é importante que você tenha informações como:

• Saber em qual cidade investir, pode ser que o momento seja mais favorável em lugares diferentes do que você está pensando;
• Observar o que pode dificultar o seu investimento e também as chances de valorização do imóvel;.
• Saber exatamente em que momento está o mercado imobiliário (como explicado no tópico anterior).

Como ganhar dinheiro no mercado imobiliário?

Existem diversas possibilidades pra quem deseja investir no mercado imobiliário. Veja algumas delas:

• Imóveis residenciais e comerciais: tanto para revenda quanto para rentabilidade com o aluguel;
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI): título de renda fixa em que investidores fazem junto a instituições financeiras;
• Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários;
• Fundos imobiliários: uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, constituído como um “condomínio fechado”, dividido em cotas que representam parcelas ideais do patrimônio.

Quem são os agentes do mercado imobiliário?

Um dos principais agentes do mercado imobiliário é um outro setor que, por si só, se configura em um mercado próprio: a construção civil, responsável pela criação de novas oportunidades de negócios, ou seja, pelo surgimento de imóveis novos. 

Alguns de seus agentes se confundem com o mercado imobiliário, pois sua atuação atende a ambos os setores. Os principais são:

• Construtora: empresa responsável pela construção de novos empreendimentos ou pela renovação de empreendimentos antigos;
• Incorporadora: empresa que cuida de todo o planejamento de um empreendimento imobiliário, desde o estudo de viabilidade econômica até a venda das unidades, como os apartamentos de um novo prédio, passando por toda a burocracia envolvida para a legalização dos imóveis;

Já no mercado imobiliário, os principais agentes em atuação são:

• Imobiliária: empresa que dá todo o suporte necessário para as transações de compra e venda e de locação de imóveis, fazendo a intermediação entre vendedores e compradores, ou entre locadores e locatários;
• Corretor de imóveis: é o profissional que intermedia e opina em processos de compra, venda, locação, permuta e administração, seja em áreas urbanas ou rurais. E também por captar negócios para as imobiliárias. Para atuar no ramo, precisa ser cadastrado no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) de seu estado;
• Consultoria imobiliária: empresas – que podem ser imobiliárias ou mesmo um único consultor – que prestam serviços que vão do suporte em transações a orientações para investimentos no mercado imobiliário;
• Comprador de imóveis (Proprietários): especialmente os investidores, que movimentam o mercado comprando imóveis para lucrar com revenda (vendedores) ou aluguel (locadores);
• Inquilinos: participam do mercado em um nível menor, uma vez que estão atuam locando um imóvel.

Tecnologia a favor do mercado imobiliário

As novas tecnologias mudaram a maneira como as pessoas se relacionam com diversos tipos de serviços e mercados. E esses avanços tecnológicos têm propiciado o surgimento das chamadas startups. São empresas que, de forma inovadora, nascem pra resolver velhos problemas, ou pelo menos pra oferecer mais agilidade na forma de se lidar com eles.

Uma startup do mercado imobiliário tem um nome específico: proptech. E o QuintoAndar é a não apenas maior empresa desse segmento na América Latina, mas a segunda maior startup em geral da região, atrás apenas da também brasileira Nubank, uma fintech – ou seja, startup do mercado financeiro – em termos de valor de mercado.

Imobiliária digital fundada em 2013, o QuintoAndar entrou no mercado causando uma verdadeira revolução no segmento de locações residenciais, ao agilizar processos e eliminar, por exemplo, a figura do fiador de aluguel. 

Rapidamente, o QuintoAndar se tornou líder absoluto em aluguéis residenciais no Brasil, com presença em mais de 30 cidades. E passou, no início de 2020, a usar todo o seu aparato tecnológico também no mercado de compra e venda de imóveis.

Ferramentas e dados úteis

Além disso, o QuintoAndar oferece diversas ferramentas e dados, com informações valiosas para quem deseja entrar no mercado imobiliário. 

Mensalmente, publicamos um panorama completo sobre a média dos preços de aluguel em São Paulo e do aluguel no Rio de Janeiro. Os números fazem parte do Índice QuintoAndar de Aluguel, o primeiro do mercado a ser elaborado com valores de contratos fechados, em vez de anúncios, o que reflete melhor a realidade das transações. 

E também temos duas ferramentas fundamentais para você negociar seus imóveis: a Calculadora de venda de imóvel e a Calculadora de aluguel de imóvel. Com elas, você consegue ter estimativas dos preços mais equilibrados tanto para venda quanto para locação, o que ajuda a otimizar os seus lucros.