O mercado deveria substituir o IGP-M?

O IGP-M é conhecido por muitos como o índice de reajuste dos contratos de aluguel. Ele é amplamente utilizado no mercado imobiliário e tem um retorno histórico superior aos demais índices utilizados nos contratos (INCC e IPCA). No entanto, o IGP-M é também conhecido por sua volatilidade muito superior, o que pode impactar negativamente os inquilinos, proprietários e a gestão dos contratos pelas imobiliárias.

Em abril de 2023, o IGP-M acumulado de 12 meses atingiu seu menor patamar histórico, -2,17%, sendo que há apenas 24 meses ele tinha atingido o pico de 37,04%. Quando analisamos a variação mensal do acumulado de 12 meses, visivelmente o IGP-M é o indicador mais volátil dos três, INCC, IPCA e IGP-M.

As altas acentuadas do IGP-M podem parecer positivas para os proprietários, mas muitos tiveram que aceitar reajustes menores do que o índice sob a ameaça de desocupação do imóvel pelo inquilino – as solicitações de renegociação dispararam nas imobiliárias. Em contrapartida, o IGP-M entrou em território negativo em três ocasiões no passado, e agora novamente em abril de 2023, o que significa que é quase impossível para o proprietário negociar com o inquilino o aumento ou manutenção do valor do aluguel se o indicador escolhido em contrato para reajuste anual estiver em deflação.

Adotar o IGP-M pode colocar o proprietário em uma situação de ser pressionado para rever o reajuste em períodos de alta sob ameaça de desocupação, mas sem artifícios para negociar nos períodos de queda. A volatilidade do IGP-M fica mais evidente na tabela abaixo com os indicadores estatísticos básicos da série histórica. Apesar da média do retorno acumulado do IGP-M ser superior, a volatilidade do IGP-M é evidenciada pelo seu alto desvio-padrão, dispersão de valores máximo e mínimo e número de meses na série histórica que ficou abaixo de 0% e acima de 20%.

Os profissionais do mercado imobiliário devem considerar a relação risco vs. retorno na escolha do índice do contrato, pois a volatilidade torna as renovações menos previsíveis para os proprietários e difíceis de gerenciar para a imobiliária. Analisando o histórico, o INCC se destaca como o indicador com a melhor relação entre retorno e volatilidade. O INCC tem um retorno histórico ligeiramente inferior ao IGP-M, mas com uma volatilidade muito mais controlada e ligeiramente superior à do IPCA. Além disso, o INCC é o índice mais utilizado na correção das parcelas dos imóveis vendidos na planta e tem uma maior correlação com o preço dos imóveis.

Se fosse para escolher um dos três índices, recomendaria o uso do INCC. É possível mitigar ainda mais o risco da renovação dos contratos prevendo em contrato a aplicação do maior de dois índices (ex. INCC ou IPCA) no momento da renovação, garantindo assim uma atualização mais favorável ao locador. Além disso, é importante avaliar as condições do mercado imobiliário local e as perspectivas para os próximos anos, a fim de identificar possíveis variações nos preços de aluguel e evitar surpresas desagradáveis.

Outra medida que pode ser adotada para reduzir o risco de flutuação dos preços de aluguel é incluir no contrato uma cláusula de reajuste anual automático, com base em um dos índices mencionados anteriormente. Dessa forma, as partes envolvidas têm a garantia de que o valor do aluguel será atualizado regularmente, sem a necessidade de negociações adicionais.

No entanto, é importante lembrar que, mesmo com a adoção de medidas para mitigar o risco de flutuação dos preços de aluguel, ainda existe a possibilidade de que o valor do aluguel não seja suficiente para cobrir todos os custos associados à propriedade. Portanto, é essencial fazer um planejamento financeiro cuidadoso e avaliar todos os riscos envolvidos antes de investir em um imóvel para aluguel.

Em resumo, o IGP-M é um índice amplamente utilizado nos contratos de aluguel, mas sua volatilidade é um fator que deve ser levado em consideração pelos proprietários e imobiliárias na gestão dos contratos. Embora o IGP-M tenha um retorno histórico superior aos demais índices utilizados nos contratos, sua alta volatilidade pode tornar as renovações dos contratos menos previsíveis e difíceis de gerenciar. Nesse sentido, o INCC se destaca como o indicador com a melhor relação entre retorno e volatilidade e pode ser uma opção mais segura para os proprietários. É importante, no entanto, prever cláusulas contratuais que possam mitigar o risco da volatilidade do IGP-M, como a aplicação do maior de dois índices ou a previsão de que o reajuste nunca seja negativo.